תהליכי ההתחדשות העירונית טומנים בחובם שתי תכניות המבלבלות רבים, תמ"א 38 ותוכנית פינוי-בינוי. בבואם של רבים לבחור בין התוכניות, הבלבול וחוסר-הידיעה מקשים על הבחירה הנכונה. מהם ההבדלים בין שתי התוכניות? איזו תוכנית עדיפה? מהם קריטריוני-ההתאמה? על שאלות אלו ורבות נוספות יענה המאמר הבא.
בזכות מטרות-על חשובות הכוללות חיזוק בניינים משותפים בפני רעידות-אדמה ובפני איומים ביטחוניים השכיחים במדינתנו הקטנה, שדרוג וחידוש הנוף העירוני וצעידה אל עתיד-מבני משופר, נולדו תוכנית פינוי-הבינוי ותמ"א 38. רבים אינם יודעים לעמוד על ההבדלים בין התוכניות ועל מידת התאמתן לכל בניין. כדי לבחור נכון חשוב להבין ולהכיר את התוכניות, את ההבדלים ביניהן וכמובן גם את קריטריוני-ההתאמה אליהן, זאת בצמידות לליווי של איש-מקצוע בעל ידע וניסיון בתחום.
על קצה המזלג
תמ"א 38
תמ"א 38, נועדה להגן על אזרחי המדינה מסיכונים הנובעים מרעידות-אדמה. התוכנית שמקורה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, אושרה ב-2005 וזכתה לארבעה תיקונים וחקיקה משלימה על מנת לשפרה ולהפוך אותה אטרקטיבית יותר עבור הציבור כמו- גם עבור היזמים. התוכנית מציעה חיזוק ושדרוג לבניינים שנבנו בארץ עד 1980, היות והם אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות-אדמה ועלולים להוות סכנה של ממש לדייריהם בעת התרחשותה של רעידת-אדמה.
המדינה מספקת תמריצים ליזמים כדי שאלו ירצו להוציא אל הפועל פרויקטים מסוג זה התמריצים הם בעיקרם כלכליים וכוללים פטורים והטבות-מס שונות ומתן זכויות-בנייה מיוחדות לצורך עריכת שדרוגים משמעותיים דוגמת הוספת-קומות לבניין והגדלת-דירות.
פינוי-בינוי
תוכנית פינוי-בינוי היא תוכנית אשר במסגרתה נהרסים בתי-מגורים ישנים בשטח עירוני מסוים ובמקומם נבנים בתי-מגורים חדשים ומשודרגים העומדים בתקן הישראלי כאמור. תוכנית זו קמה מתוך הרצון לשכלל ולקדם את החיים העירוניים בישראל. הגידול המתמיד באוכלוסייה הסב את תשומת הלב לאזורי בנייה מיושנים אשר אינם מנצלים נכון את השטח עליו הם בנויים, כאשר רבים הם הבניינים באותם אזורים שהינם מיושנים ולא מנוצלים נכון מבחינת מענה על גידול זה. התוכנית נועדה להחליף את אותם מבנים ישנים, בבנייה מתקדמת ואורבנית המתאימה לתנאי-האוכלוסייה החדשים, תוך ניצול נכון יותר של משאבי-הקרקע, על מנת ליצור סביבת-מגורים משודרגת, בטוחה, ירוקה ובעלת אפשרות לאכלוס מרבי ונוח.
תוכנית פינוי-הבינוי, כשמה כן היא, דורשת את פינוי-הדיירים בזמן הריסה והקמת המבנים החדשים, תוך מתן מקום-מגורים חלופי עבור הדיירים. התוכנית מאפשרת לדיירים רווח על ההפרש שבין ערך-הדירה החדשה שלהם לערך-הדירה הישנה, ללא צורך בהשקעהמצדםעבור פעולת-ההשבחה.
ההבדלים
בשורה התחתונה המטרה של שתי התוכניות דומה והיא להתמגן מפני סיכונים ואיומים ולשדרג את איכות-החיים האורבנית. עם זאת ישנם מספר הבדלים בין שתי התוכניות שחשוב להכיר.
מה מקבלים בפועל מכל אחת מן התוכניות?
תוכנית פינוי-הבינוי מעניקה לדיירי הבניין שנהרס הזדמנות חסרת תקדים לגור בבניין חדש, שערך דירותיו גבוה יותר מערך דירות הבניין בו גרו קודם לכן, וזאת מבלי להשקיע בפעולות התורמות לעלייה האמורה בערך. בזמן פינוי-הבינוי עוברים דיירי הבניין שנהרס לדיור-חלופי הממומן על ידי קבלן-הבנייה. תמ"א 38 לעומתה, בהתייחס לסוגיה השונים למעט תמ"א 38/2 אשר תידון בהמשך, מאפשרת את חיזוק הבניין הקיים כולל תוספת של שדרוגים שונים, ללא צרוך בפינוי-הדיירים אשר נדרש במסגרת פינוי-בינוי. בין אותם שדרוגים ניתן למצוא הרחבה של שטח-הדירות הקיימות, תוספת-קומות, הוספת מעלית ולעיתים גם חנייה, עיצוב-הבניין ותוספת של ממ"דים.
קריטריונים
תנאי-הסף של מבנים להתאמה לכל אחת מן התוכניות נבדלים זה מזה בכמה מישורים. ההתאמה לתמ"א 38 היא יחסית פשוטה, כאשר בראש ובראשונה הדרישה היא למבנים קיימים אשר נבנו עד 1980. בנוסף, גובהם של אותם מבנים הוא של שתי קומות לפחות ושטחם גדול מ-400 מ"ר.
ההתאמה לפרויקט פינוי-בינוי מורכבת מקריטריונים רבים יותר כשעיקרם:
- מספר-הדירות במתחם פינוי-הבינוי (יכול להתפרס על מספר מבנים במתחם) צריך לעלות על 24.
- המתחם נמצא בתחומה המוניציפלי של עירייה ומועצה מקומית.
הסכמת-דיירים
באופן חוקי, בעוד שבפינוי-בינוי דרושה הסכמתם של 80% מהדיירים, לשם ביצוע תוכנית תמ"א 38, נדרש במרבית המקרים רוב של שני-שלישים מדירות-הבניין. בפועל, יזמים לא ירצו לסכן את תהליך הפרויקט בדיירים סרבנים העלולים לתקוע את התהליך, על כן נדרש הסכם מלא של כל דיירי הבניין כדי לצאת לדרך.
תמ"א 38/2 לעומת פינוי-בינוי
עם כניסתה של תקנה 2 לתוכנית המתאר הארצית, הלוא היא תמ"א 38, נוצרה נקודת-ממשק לשני הפרויקטים שהיו בעברם שונים זה מזה. תמ"א 38/2 מאפשרת הריסת-בניין, העומד בקריטריוני ההתאמה לתמ"א 38, ובניית חדש במקומו בזמן קצר יותר מזה הדרוש למימוש פינוי-בינוי. בהשוואה לפינוי-בינוי, זמן זה יכול להתקצר בעד כ-4 שנים, פרק-זמן משמעותי לכל הדעות, היות ואישור-הפרויקט יכול להתבצע גם ללא שינוי תב"ע והליכים מורכבים נוספים הנכללים בפינוי-הבינוי. במסגרת תמ"א 38/2 הבניין החדש שיוקם יכלול חנייה לרוב , תת-קרקעית, לובי, וממ"דים בכל דירה.
הטבות מס
ביצוע פינוי-בינוי או תמ"א 38 נושא עמו גם הטבות-מס ייחודיות לכל תוכנית, אשר פעמים רבות מספקות תמריץ לביצוען. פטור ממס-שבח למשל, ניתן בפינוי-בינוי ולאחרונה תוקן החוק כך שגם בתמ"א 38/2 ניתן פטור מלא בהתקיים תנאי החוק. מבחינת היטל-השבחה, בפינוי-בינוי לא ניתן פטור, למעט מקרים מיוחדים, ואילו בתמ"א 38 מוענק פטור על השבחה שנעשתה במסגרת התמ"א בלבד. מבחינת מס-הרכישה, במסגרת שתי התוכניות בעלי-הדירות לא ישלמו מס-רכישה, בעוד שהיזם יאלץ לשלמו בעבור רכישה של זכויות-הבנייה. קו-דמיון נוסף מצוי בפטור שמעניק חוק-המע"מ בגין מתן שירותי-בנייה לדייר .
התקדמות מהירה , בטוחה ונכונה בשתי התוכניות דורשת הבנה, הגשת-מסמכים מסודרת וליווי של איש-מקצוע מנוסה וזאת בכדי לקבל את כל האישורים הנחוצים מן הגורמים הרלוונטיים.