אין ספק שרכישת דירה היא צעד חשוב ביותר מבחינה אישית ובעיקר כלכלית. החשיבות המכרעת של צעד זה כוללת בתוכה היבטים רבים אליהם צריך לשים לב. איך מתחילים? על מה צריך לשים דגש וכיצד בוחרים את הנכס הנכון?

רכישת דירה מהווה צעד וסמל חשוב בחיינו ולרוב מלווה ברגשות רבים, בדקויות והיבטים עליהם יש לתת את הדעת לפני רכישת הדירה וחתימה על החוזה. חשוב להכיר את אותם גורמים חשובים, ולכן מדריך זה ישמש מורה נבוכים בכל הנוגע לרכישת דירה מקבלן- יד ראשונה או דירה קיימת. כיוון שמדובר בנכס יקר מכל הבחינות, ליווי צמוד של איש או אשת מקצוע מנוסים יבטיח רכישה בטוחה, על הצד הטוב ביותר.

כיצד מתחילים?

כפי שגורסות מיטב האמירות החבוטות, דירה אולטימטיבית היא כזו שאפשר להרגיש בה בבית. כדי להרגיש בבית יש צורך בבדיקתם של מספר גורמים ראשוניים, חלקם אינטואיטיביים וחלקם פחות. יש צורך לבדוק לעומק כל היבט וכל פרט, וזאת בכדי להבטיח את שקט נפשי ושלווה בהמשך, כאלו שאפשר לחוש רק במקום שהוא לא סתם דירה אלא בית אמיתי.

בדיקות ראשוניות

רבים מכירים את ההתרגשות הראשונית כאשר נמצאת סופסוף דירה שלוכדת את תשומת הלב.

דבר ראשון ולפני הכל - יש לבדוק מהם המחירים האמיתיים בסביבה.

באתר של רשות המסים תוכלו לקבל מידע מורחב על עסקאות נדל"ן, כולל מחירי מכירה, אזור המגורים, מספר החדרים, הקומה, שנת הבנייה ושטח הקרקע.
בשלב השני- בהנחה שמדובר בדירה קיימת, כדאי מאוד לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות של היום, ורצוי בשעות האור על מנת שתוכלו להבחין בליקויים ככל שקיימים בדירה ובשעות הלילה לבקר באזור ולבחון את מידת הרעש בסביבה .
ניתן לבצע גם בדיקות מקצועיות, כמו למשל בדיקת בדק בית אשר אומנם כרוכה בתשלום כספי כלשהו, אך הן ללא ספק תבטיח רכישה בלב שקט בהיבטים מבניים / הנדסיים מסוימים.

הסביבה שבה הדירה ממוקמת חשובה לא פחות מהדירה עצמה, מבחינת אוכלוסייה ומבחינת גורמים סביבתיים; דוגמת קרבה לאנטנה או עמוד מתח גבוה. שאלות שונות יכולות להישאל בהתאם לסטטוסים שונים של הרוכשים- האם הדירה קרובה למוסדות חינוך טובים? האם ישנה נגישות טובה למוסדות בריאות, למרכולים, למקום העבודה, לתחבורה ציבורית? כל אדם בהתאם לצרכיו צריך לבדוק האם הנכס הנשקל עונה על הקריטריונים הרלוונטיים מבחינתו.

עיון בתיק הרשות המקומית-

בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם הייעודים המותרים בקרקעות הסמוכות, וייתכן ואפילו תוכלו לבדוק מה עתיד להיבנות עליהן בעתיד.
כך למשל, אנו לא חושבים כי תרצו לרכוש דירה שבעוד מספר שנים תגור בשכנות לתחנת דלק, אך אולי לא תתנגדו לרכוש דירה אשר צפויה להתחדש בפארק חדש ליד הבית…

טאבו

בדיקה של נסח הטאבו היא בדיקה קריטית למדי. נסח הטאבו הוא למעשה מסמך המכיל בתוכו מידע חשוב לגבי מצבו הרישומי של הנכס ואפשר למצוא בו פרטים על הנכס כמו בעלי הדירה, האם הנכס בנוי על קרקע פרטית או קרקע של מנהל, האם הנכס רשום כבית משותף, גודלו של הנכס, עיקולים או שעבודים הקשורים אליו . הדבר החשוב ביותר שיש לבדוק הוא קיומה של זהות והתאמה בין האדם שמוכר את הנכס לבין בעל הדירה הרשום בנסח הטאבו ולוודא שהזכויות בנכס נקיות וללא חובות לצד שלישי למעט משכנתא, ככל שרובצת על הנכס.
את נסח הטאבו אפשר להוציא בקלות דרך האינטרנט וזאת על ידי הזנת מספר גוש, חלקה ותת חלקה.

תשריט טאבו

תשריט הנכס, מאפשר לנו לראות בצורה מוחשית כי הנכס אותו אנחנו עומדים לרכוש תואם את המצב בפועל, ואת הרשום בטאבו.
בדירה הממוקמת בבניין משותף, ניתן ללמוד מתשריט הדירה באיזו קומה בבניין הדירה ממוקמת , האם קיימות הצמדות לדירה (כמו חניות, מחסנים, גג וכו.).
חריגות בנייה – ע"פ תשריט הטאבו נוכל לוודא כי לא נעשו שינויים או תוספות לדירה בצורה לא חוקית כמו חריגות בבנייה, פלישה לאיזור משותף של הבניין וכו׳.

משכנתא

המילה "משכנתא" היא אסוציאציה שגורה בקרב הבאים לרכוש דירה. המשכנתא מהווה לרוב ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שלוקח אדם בחייו, אליה משועבד הנכס אותו הוא ירכוש.

כאשר נמצאה דירה שעולה בקנה אחד עם קריטריונים, רצונות ויכולות תקציביות, מתחיל תהליך החיפוש אחר תנאי המשכנתא הטובים והמתאימים ביותר לכל רוכש. מומלץ לעשות בדיקות מקיפות בקרב הבנקים השונים על מנת למצוא את התנאים האולטימטיביים בגין לקיחת הלוואה.

אישור עקרוני למשכנתא

במקביל לשלבי הבדיקה השונים של הדירה המבוקשת ולפני החתימה על חוזה, כדאי לוודא שאכן תינתן משכנתא מהבנק ללא בעיות ולקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא ישנן בדיקות משפטיות נוספות שיכולות להיעשות בעזרת עו"ד מקרקעין אשר נועדו לוודא שרכישת הדירה אכן בטוחה מבחינה משפטית.

ניהול מו"מ וחתימה על חוזה רכישה

חלק מהאנשים מתחילים את הליך רכישת הדירה כבר בסיכום קצר ומהיר מול בעלי הנכס וחותמים על ״זכרון דברים״. זכרון דברים טרם קניית דירה הוא מסמך הנערך בין שני הצדדים (המוכר והקונה) לאחר ניהול משא ומתן על תנאי המכירה.
רבים מלקוחותינו לא מבינים את המניעה שלנו מלחתום על זכרון דברים כי ״הרי זה לא החוזה הסופי״. והרי ״ברור שלא נחתום על החוזה של הדירה בלי עו״ד״. בדיוק בשביל משפטים מסוג זה חשוב שתבינו- זכרון דברים הוא חוזה משפטי מחייב לכל דבר! וכמו שלא חותמים על חוזה של רכישת דירה בלי עו״ד, כך לא חותמים על זכרון דברים בלי לקבל תחילה ייעוץ מעו"ד.
משצלחו המשוכות שבדרך אל רכישת הדירה, מגיע השלב המרגש, המקרב אל הישורת האחרונה, והוא החתימה על החוזה. מדובר בשלב חשוב ומשמעותי ביותר, שיש לתת עליו את הדעת וכדאי מאוד שיעשה בליוויו וייעוץ של איש מקצוע על מנת שלא לפספס פרטים חשובים שיכולים להציף בעיות בהמשך.
חתימה נבונה ומושכלת על חוזה המכר ראוי כאמור שתעשה רק לאחר בחינה מדוקדקת שלו ע"י עו"ד מנוסה

בטוחות

אילו בטוחות עלינו לדרוש במסגרת ההסכם ואיך נוכל להיות בטוחים שנקבל את הדירה?

ההליך שלנו צריך להתחיל בבטוחות שעלינו לקבל לנכס אותו אנו רוכשים.
במידה ואתם רוכשים דירה יד ראשונה- ישירות מקבלן, הבטוחות יהיו ערבות חוק מכר (הבטחת השקעות) וזאת במידה והפרויקט מלווה בליווי בנקאי, ככל שהפרויקט לא מלווה בליווי בנקאי תירשם לטובתכם הערת אזהרה לפי ס' 126 לחוק המקרקעין כשהיא נקייה מכל שעבוד או חוב. (על ההבדלים ערבות חוק מכר לבין הערת אזהרה ,לחצו כאן).

בדירות יד שנייה הבטוחה היחידה היא רישום של הערת אזהרה נקייה מכל שעבוד , זכות צד ג' או הערה . רישום הערת האזהרה הוא שלב הכרחי ומהותי ברכישת הדירה ויש לבצע אותו בהקדם האפשרי לאחר חתימת החוזה. הערת האזהרה במקרה זה תבטיח את זכותכם החוזית על הנכס, ותיתן לכם עדיפות על פני נושים אחרים. עד לרישום ה"א לטובתכם, התשלום הראשון בעבור הנכס יוחזק בנאמנות אצל עוה"ד.
כמו- כן קיימים מסמכים ואישורים הנדרשים מהמוכר לקונה לאחר חתימה על ההסכם-מסמכים אלה ואופן קבלתם מוסדר בד"כ בחוזה המכר.

אילו הוצאות נוספות מוטלות על הקונה, מעבר למחיר של רכישת הדירה?
הקונה צפוי לשלם בדרך כלל תשלום עבור מס רכישה לרשות המיסים. גובה תשלום זה משתנה לפי סוג הנכס (קרקע או דירה וכדומה) ולפי מספר הנכסים שכבר קיימים בבעלות הרוכש. כאשר לעיתים הקונה גם יהיה חייב בתשלום של היטל השבחה ממועד חתימת ההסכם ועד למסירת החזקה בדירה, ככל שקיים חיוב כזה והצדדים הסכימו על כך.
מעבר לכך, לא צפויים תשלומים נוספים. אך הדבר יכול להשתנות לפי ההסכמות שיהיו בין המוכר לקונה במסגרת העסקה.

בשורה התחתונה

רכישת דירה היא לא עניין של מה בכך. יש כל כך הרבה סעיפים לחוזה רכישת הדירה, ובעסקאות בסכום כזה אנו ממליצים על התייעצות עם עו״ד. וודאו שעורך הדין עימו אתם מתייעצים קשוב לשאלותיכם ואינו ממאן להסביר כל סעיף במידה ותרצו- בעסקאות בסדר גודל שכזה, חשוב שתבינו בדיוק על מה אתם חותמים ושתקבלו את הליווי הצמוד הטוב ביותר!

טיפים- ישנם מספר היבטים חשובים הקשורים לחוזה עליהם יש לתת את הדעת לפני החתימה.

1. פרטי העסקה ומה ייכלל בה? בכל הנוגע לפרטי העסקה חשוב לשים לב למועדי התשלומים הנדרשים על הדירה, על הצמדתם למדד אם ישנה . אם בדירה מקבלן עסקינן, יש לבדוק שמחיר העסקה כולל בתוכו גם את הוצאות החיבור לרשת החשמל, מים וגז. קרוב לוודאי שהעסקה תכלול גם קבלת זכויות על הצמדות מסוימות המשויכות אליה כמו למשל חנייה ומחסן, דוד שמש, וכו' .
2. תאריך מסירה: תאריך המסירה המופיע בחוזה הוא למעשה התאריך שבו הדירה נמסרת לחזקתו של הרוכש. ידיעה מראש של התאריך הכרחית להכנות למעבר אליה והיא גם מחייבת את המוכר בין אם קבלן או אדם פרטי, להעביר את הדירה בזמן ולמנוע איחורים במסירה.
3. רישום הערות אזהרה/ קבלת ערבות חוק מכר: צעד בטיחותי חשוב מאוד המבטיח הגנה לרוכש הדירה בעת רכישת דירה מקבלן וברכישת דירה מיד שנייה, רישום ה"א מהווה התחייבות בלעדית של מוכר הנכס אל הקונה, באופן שהמוכר לא יוכל לעשות עסקה שעומדת בסתירה לעסקה המדוברת. יש לשים לב כי הערת האזהרה אין משמעותה בהכרח שהרוכש יקבל את כל כספו בחזרה, אך היא כן מספקת הגנה מבחינה חוקית כזו שתעזור לרוכש לממש את זכויותיו ולדרוש את המגיע לו במידה ויחולו סיבוכים בהמשך. לגבי ערבות חוק מכר- זו ניתנת לחילוט במקרים מסוימים – לקבלת מידע בהרחבה בנושא , קראו את המאמר "מה בין ערבות חוק מכר להערת אזהרה".

רבים הם ההיבטים המשפטיים הנוספים הנוגעים לרכישת דירה אשר לא נידונו במאמר זה, מעוניינים ברכישת דירה בראש שקט ובטוח, עם ליווי צמוד וניסיון? קבעו פגישת יעוץ >>.