תמ"א 38 היא תוכנית מבורכת שנועדה להבטיח חיזוק-מבנים בפני רעידות-אדמה.
המדינה מציעה הטבות-מס שונות לדיירי-בניינים וליזמים שיחליטו ליישם אותה. אילו הטבות מיסים מוצעות ומה הן כוללות?
תמ"א 38, היא כאמור תוכנית מטעם המועצה האזורית לתכנון ולבנייה, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות-אדמה. התוכנית רלוונטית לבניינים אשר נבנו קודם ליציאת התקן הישראלי לעמידות מבני מגורים או כל מבנה שמאכלס אנשים בפני מקרה של רעידות-אדמה, קרי לפני ינואר 1980. נוסף לחיזוק הבניין, תמ"א 38 מאפשרת עריכת שדרוגים מבניים שישפרו פלאים את אורח חייהם של הדיירים ובנוסף יעלו את ערך הדירות.. היות ולתוכנית חשיבות מכרעת בשמירת ביטחונם של אזרחי-המדינה, מספקת המדינה תמריצים בדמותן של הטבות-מס שונות, כדי שכמה שיותר יזמים ירצו ליישם ולהחיל את התוכנית על המבנה בו הם מתגוררים.
מס-שבח
מס שבח הינו מס המוטל על רווח ההון שנוצר בעת מכירת הדירה, הרווח נובע מההפרשים שנוצרו בין מחיר מכירת הדירה לבין מחירה בעת רכישתה, כאשר ניתן לנכות ממנו הוצאות שונות. מימושה של תוכנית תמ"א 38 כרוך ברוב המקרים גם בעריכת שדרוגים שיביאו לעלייה בערכן של הדירות, כזו שתחייב את הדיירים בתשלום מס-שבח. היות והמדינה מעוניינת ביישום מקסימלי של התוכנית, ניתן פטור מתשלום-מס זה לדיירי הבניין , אולם הפטור הינו בעבור מכירת זכויות הבנייה מכוח תוכנית התמ"א בלבד ולא בעבור זכויות התב"ע הקיימות לבניין.
הפטור ניתן בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
- התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי התמ"א ולא במזומן או בשווה מזומן ולא בשירותי בניה אחרים.
- בוצע חיזוק במבנה לפי הוראות התמ"א.
- הפטור שניתן היה עד גובה הזכויות שניתנו לפי תמ"א 38 תוך פיצול והחרגת זכויות בנייה שנמכרו מכוח תוכניות אחרות, כמו התב"ע למשל. זכויות אלו לא נהנו מהפטור .
שירותי-הבנייה הזכאים לפטור ממס השבח הם אלו הקשורים בתמ"א 38 בלבד וכוללים חיזוק מבנה בפני רעידות-אדמה, הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה עד 25 מ"ר, התקנת מעלית, הסדרת חניות לדיירי-הבניין, התקנת מרפסות, עיצוב המבנה והוצאות הכרוכות בשירותי-הבנייה.
החל מ-2012, מוענק פטור ממס-השבח גם לדיירי-בניינים המעוניינים בביצוע תמ"א 38/2 הכולל הריסה מוחלטת של הבניין והקמת בניין חדש במקומו וזאת בכפוף למגבלות התמורה ובכפוף למגבלות נוספות.
ביום 21/08/2016- פורסם חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר הרחיב באופן משמעותי את היקף הפטור ממס שבח באופן שיכלול גם את זכויות התב"ע וזאת בנוסף לזכויות הנמכרות מכוח זכויות התמ"א.
היטל השבחה
היטל-השבחה הוא תשלום שמשולם לרשות מקומית על ידי חוכר או בעל המקרקעין עבור השבחה שחלה על המקרקעין וגררה עלייה בערכו, כאשר גובהו של היטל-ההשבחה הוא מחצית מעלייה זו.
כחלק מהגישה המתמרצת לביצוע תמ"א 38, ניתן בעבר פטור של 90% בגובה היטל-ההשבחה, אך פטור חלקי זה לא הניב את התמריץ הרצוי, על כן ב-2011 אושר בכנסת מתן פטור מלא על תשלום היטל זה כחלק מביצוע תמ"א 38.
מע"מ
החל מ-2014 אושר מע"מ 0% הן בתמ"א 38 והן פינוי בינוי. מהי משמעות הדבר בהיבטי התמ"א? טרם אישור ההצעה, העסקה בין דיירי הבניין לקבלן המבצע את חיזוקו של הבניין בהתאם לתמ"א, הוגדרה כעסקה פטורה ממע"מ וככזו הייתה כדאית פחות עבור הקבלן, כיוון שלא יכול היה לקהל החזר מלא על המע"מ בגין הוצאות ששילם. מע"מ 0% לעומת עסקה פטורה ממע"מ, הופך את פרויקט תמ"א 38 לכדאי יותר עבור הקבלן, מפני שבמצב זה הקבלן יכול לקבל החזר מלא על המע"מ ורווחו מן השיפוץ עולה.
מס רכישה
על מס-הרכישה אין הטבות או פטורים במסגרת התוכנית. המס ישולם על ידי היזם בעבור רכישתן של זכויות-הבנייה מבעלי הדירות. , כאשר ערכו של התשלום יהיה כ-6% משווי זכויות אלו.